康铭大厦一东城区王府井独栋

图｜前几年前，大卫在逛街时候遇到过一棵蘑菇。具体位置记不太清，但大卫记得，蘑菇应该是出现在绿化带附近或者是人行道边上。他的第一反应是垃圾桶，走近看看，发现菌盖顶部是实心的，下面有许多孔。他往孔里吹气，能听见回声。第二回路过蘑菇的时候，他打量了一下周围的环境，又想起自己小时候看到过屋顶上的排气管，恍然大悟，“这是给地下室透气的呀！”大卫对自己的结论十分满意，还跟朋友们炫耀了一番，“知道这是干嘛的吗？”不出所料，朋友们答不上来。大卫顺势分析了一番，“朋友们都觉得十分有道理萧宇呈第一次来北京就看到了蘑菇。她之前在上海工作，对于北京最大的好奇和想象就是胡同。来北京出差，到了三里屯附近，她一眼就看到了蘑菇。又大又绿，有点突兀，但放在北京似乎也不奇怪。同样让她印象深刻的还有街上的公共电话亭，像是两个张开的大耳朵，颜色是高饱和的橙色。“这东西在上海出现会很奇怪，但是在北京就很合理。”后来她从上海搬到北京生活，刚开始还有些不习惯，后来，她渐渐喜欢上北京“有点土土的，但又很日常很随意”的气质，蘑菇正是这种气质的具象表现。

图｜中国社会科学院西门的蘑菇（图源：刘张铂泷）

刘张铂泷发现，蘑菇很少被贴上小广告，他在路边拍摄蘑菇，也没有人上前打听他到底在拍什么。在他的描述中，就像“雨后故宫的宫墙上会出现宫女的影子”，或者“地铁一号线每晚都要发一列空车运送亡灵”，蘑菇近似于都市传说。并非所有人都能看到蘑菇，人们对蘑菇的解释和想象也不尽相同，“它在城市中心区域密集地出现，可能是个地堡，也可能是个收集信息的监控装置，没有人站出来为它做一个解释。”与其他充满灵异色彩的都市传说不同的是，蘑菇切实地存在于城市中，为看到它的人提供着“编故事”的素材从博客到贴吧到论坛，宫羽看到，时不时就有些人提起蘑菇。让她印象最深的是一则豆瓣日记，写日记的人在燕郊和国贸通勤，每天迷迷糊糊地挤在公交车上，心里装着很多事儿。有一天这个人情绪格外差，往窗外看去，一个大蘑菇正在冒烟，这一刻简直不知道要说什么好了。“就像电影里，人的情绪表达完了，镜头再切换到一个很奇怪的东西。”

博主史里芬也曾在2020年发过一条微博，“北京街上经常冷不丁一个蘑菇，有人知道是干什么用的吗？”网友们留下了上千条回复，有人说这是晚上守护人类免于僵尸攻击的大喷菇，有人说这是“孩儿面”（一种装在蘑菇形瓶子中的润肤霜），有人呼唤超级马里奥，当然，也有部分网友给出了相对严肃的猜想：井盖、绿化装置，或者热力管道通风口。

蘑菇的外观几乎一致。有的蘑菇外皮已经斑驳脱落，另外一些则是崭新的。宫羽尝试翻阅论文和文件，但又不知道该如何着手。有一回她坐在车上，看到一群工人正在给一棵蘑菇换上崭新的菌盖。蘑菇在冬天喷气，伴随着微微的发热和硫磺味，宫羽通过常识判断蘑菇与热力系统有关，她给热力集团打过电话，对方说，“这不是我们可以回答的。”

其实有的蘑菇已经给出了答案。在刘张铂泷拍摄到的照片中，有棵蘑菇的菌杆上有“警告”两个红色大字，下面还写着“热力通风孔，请勿靠近”。这棵蘑菇的特别之处还在于它的菌盖是黄色的，周围有4棵其他颜色的小蘑菇。除此之外，他还遇到过菌杆写着“1井”的蘑菇。有位微博网友在今年3月偶遇了一棵标识更加明确的蘑菇，菌杆上贴着一张纸，写着“热力通风管道口，请勿靠近小心烫伤。”而《北京晚报》记者许前程曾在2010年就东三环外郎家园社区门口的蘑菇“喷雾”一事采访热力集团工作人员，对方称，“蘑菇状的热力通风口下方就是热力井，井内热力管道并没有漏气，只是有地表水渗到了井内，碰到了温度较高的热力管道，从而形成大量水蒸气。”

宫羽在去通州的路上见到过一棵蘑菇，再往郊区走就没见过了。“看到蘑菇也会有一种安全感。”蘑菇或许暗示着城市的运转方式，“它们的‘菌丝’也随着京津冀的城市化而扩张，成为地理的一部分”，冒着热气的蘑菇，对应着一些人不必受冻的冬天。

由浙江鉴湖房地产开发有限公司开发建设的“铭康大厦”楼盘，位于绍兴市区解放南路与城南大道的交叉路口，是城南最繁华的核心区域，地理位置得天独厚，周边各种业态和公益配套设施齐全，是商业经营和居住置业的，建成后的“铭康大厦”将成为城南区域的标志性建筑。

“铭康大厦”是集商业与居住为一体的综合性楼盘，占地面积近万平方米，总建筑面积约3万平方米。一至三层为商业用房，建筑面积9600多平方米，在寸士寸金的地段，如此体量的大型商业体可谓独树一帜，是绍兴市区的资源。四到十八层是专为社会精英与名流量身打造，每套面积为200多平方米的御品大宅，仅60席。北京康铭大厦是一家按照4星级标准建造的涉外酒店，位于最繁华的商业中心王府井地区，南临中国美术馆，西侧是皇城根遗址公园，北靠平安大道，交通十分便利。 大厦拥有客房141间/套，酒店以客人需求为中心，设施完备，功能齐全，服务周到。 酒店拥有大小会议室9个，可容纳60余人的多媒体教室4间，同时拥有可容纳300人的电影报告厅1间，多功能厅1间。另外，康乐设施完备，美容美发、棋牌室、游泳馆、健身房一应俱全。特色餐厅2个，可同时容纳200人用餐。大厦始终遵循亲和友善，宾客至上的企业意识，随时为您提供诚信，方便，快捷的服务。铭成商务大厦占地3500平米，总建面近3.7万平米，位于建设大道与越王大道交汇处，向北直达东源，向南直达高新区，尽享CBD核心区位优势。在城市的成长中，总有一些符号是永远无法复制与克隆的，他们代表着一个城市的发展、进步，同时也代表着一个区域的尊崇与荣耀，他们就是——CBD。要成为一个时代与城市的标志，终究取决于建筑队城市的价值贡献，铭成商务大厦用地面为9040平方米，地上建筑面积22406平方米，地下建筑面积5720平方米。容积率为2.48。共计一幢18层，建筑外立面板式设计众所周知，静安是一个不用大讲特讲的区域——很容易讲出一堆正确的废翻一下之前媒体关于静安区的解读，要么是人文底蕴深厚，要么是城市资源发达——用你说？所以环二打算以一个很小的点切入，单讲一下静安区的房地产市场，管中窥豹0上海各区的特点都有浓厚的历史因素上海最先开辟的是英美租界（公共租界），主要分布在原黄浦、静安英美人天生是做生意的料，不远万里跑到中国来也是为了碎银几两，这片区域自然就以商务、商业为主。

后来法租界不断向西南部扩展，这个热爱生活的民族，在这里建设了大量高品质洋房、里弄。

2035规划中，北徐汇、东长宁、北卢湾区依旧以居住功能（黄色）为主，而老黄浦、静安依旧是大片的商办用地（红色）。

黄浦静安也有一定区别：黄浦一大片，静安一条线静安这条线指的是南京西路，在人民广场一直延伸到静安寺，是浦西规模最大、定位最高的商业区。2021年，南京西路税收亿元楼多达26栋，恒隆广场更是突破百亿，创造了上海新纪录。

这条黄金干线主要涉及南京西路街道、静安寺街道，这两个片区住宅市场规模很小。

静安寺街道

南京西路街道

没办法，这里是全市的资源中心，重点培育了辐射全市的商务、商业功能，以及部分医疗资源。

静安本区的科教文卫中心，是北侧的曹家渡街道和江宁路街道。老静安一梯队学区：静教院、一师附小、静安一中心，全部位于这两个板块。这两个片区是传统的居住中心，大部分标杆小区也坐落于此。

江宁路街道

曹家渡街道看到这里大家应该有一个模糊印象：静安好像没什么豪宅。其实静安曾经朝这个方向努力过，主要战场就是石门二路街道的几幅空地。石门二路这里建设了国际丽都城、远中风华园等标杆小区，后者是静安准豪宅代表。

其实更著名的是东八块，这片大衣料子原来在上海首富手中，计划打造“超过古北的豪宅区”。后来首富落马，这片区域被政府收回，现在部分成为自然博物馆、部分做商办用途。世纪初静安的豪宅梦破碎了一半。2005年后，上海进入真正的豪宅时代，老静安已经没有大幅空地开发，只拿出了九龙仓静安壹号等作品，体量与隔壁的黄浦不可比拟。2015年后，静安合并闸北，才迎来了新的房地产时代。02两区合并之前，闸北绝对的中心是不夜城，即天目西路街道。

这里上世纪80年代就在开发，立志打造上海十大商圈。2000年基本建成时也不负众望，十几栋商办大楼壮观亮丽，三个标杆商场人流如织。来自十多个国家的跨国企业以及大量外省市驻沪机构在这里落足，形成北上海名副其实的商务中心。与静安合并之后，不夜城的地位变得尴尬起来：城市功能与南京西路高度重合。在老静安的虹吸之下，不夜城每况愈下，直到2020年代表性商业太平洋百货倒闭。两区合并真正受益的是两个板块：大宁与苏河湾。大宁背后市北高新，这个园区打造的是全球化的科创中心，与老静安形成错位竞争。2015年后，静安出钱、闸北出地，市北的发展走上了快车道。与市北一街之隔的是大宁居住区，自然受益匪浅。其实在合并之前，大宁已经是闸北楼市新贵。世纪初的闸北大致是一个三明治模型：只有中间的工厂区易于动迁。

所以在这里修建了北上海最大的湿地公园，试图打造闸北新的宜居片区。十几年的发展，大宁各方面资源几乎都达到顶级。教育有闸北实验小学、大宁国际小学、风华中学；医疗有第十人民医院；商业有大宁音乐广场、久光。两区合并后，大宁环境优质、房龄新、社区品质高的优势凸显出来，吸收了不少市区改善客群。

不过大宁已经进入开发尾声，静安又将目光投向了苏州河两岸。相比于黄浦江，苏州河更像是上海的母亲河，然而长期没有得到有效开发。苏州河最好的景观段位于普陀长寿路一带，这里河湾众多，又地处内环。不过由于开发过早，做了一堆住宅小区草草了事。

闸北并入静安后，苏州河迎来新的开发阶段。苏河湾定位中央活动区，既承接市区外溢商务需求，又承担了顶级居住区的功能。这里的华侨城苏河湾，一直是静安区房价天花板（花园洋房除外）。更重要的是，苏州河的开发重构了不夜城商圈。不夜城原来的中心是上海站，北广场南广场同期开发。现在的不夜城商圈，中心已经转移到苏州河，北广场没落之路不可避免或者说不夜城时代已经过去，这里已经纳入苏河湾片区。近几年苏河湾持续开发，北站街道近乎全部旧改，成为静安区又一新贵。

铁路北侧的宝山路街道也在进行旧改。万科一直在这里深耕，后来收购了中兴路壹号50%股权，联合打造标杆项目。

不过区域开发力度明显不如北站街道，大量老旧小区无法拆迁。静安对闸北的带动作用是全方位的，即使没有太多自然禀赋的共和新路街道也进入新一轮开发，谈家桥区域旧改已经在有效推动。再向北的彭浦镇、彭浦新村街道，目前还没动静。闸北需要优化的地方太多，再有钱也需要一步一步来。03如上所述，两区合并后各个片区迅速找到了自己新的定位。

苏州河北岸的发展目标是与老静安融为一体，共同构成新的市级公共活动中心。静安区的商业中心由一条线变为两条线，夹在其中的正是江宁路、曹家渡、石门二路三个居住区。石门二路：与南京西路无缝衔接，将来也是静安最好的居住区之一江宁路：静安科教文卫中心，正在大面积更新，前景广阔。曹家渡：三区交界，公共资源、居住水平均不如江宁路。一个发展中心是市北+大宁，一个是市区产业的补充，一个是市区居住的补充。大宁与苏河湾之间的广阔区域，短期不会有太大发展，资源被虹吸后反而沦为发展的成本这片区域的另一个痛点是，几乎是轨交真空。老静安地铁线路发达，7平方公里地面上分布着2号、7号、12号、13号四条线路，密度令人咋舌。原闸北内环区域地铁同样发达，尤其是汉中路这里，竟然可以做到三轨交汇。然而出了内环，就只有1号线一柱擎天。1号线承担着宝山客流，进入闸北后趟趟爆满。自驾也面临同样的尴尬：进出市区与宝山共用南北高架，一到高峰期就堵成停车场。交通问题导致静安各个片区资源互动困难，不少市区客流因为通勤放弃大宁。想想隔壁的黄浦区，合并卢湾、南市后迅速融为一体，无论自驾还是地铁，都不会有任何隔阂。其实普通人根本就分不清哪里是南市区、哪里是卢湾区。这个问题将来会有一定缓解，20号线穿过闸北腹地，1号线北端终于有了换乘线。

20号线沿广中路而建，重点服务的依旧是大宁和沿线的商务区。

19号线只是擦肩而过，只在彭浦边缘设了一站，影响不大。

所以原闸北的大片土地，很难像南市区一样借助静安登上市级舞台。

能够与静安融为一体的，只能是苏州河一线。大宁+市北的组合，上限是次级中心中的佼佼者。

静安的另一个问题是，错过了豪宅时代。

前面提到过，因为历史原因2015年前静安没有修建大量豪宅：实在是没有大片空地。

2015年合并闸北，有钱有地，然而很快就出了限价令、很快就加强了70/90政策。

想想之前的豪宅市场，汤臣一品破20万，中粮海景壹号破25万，绿城黄浦湾破30万，不断刷新我们三观。

各色别墅争奇斗艳，要么是几千平的大花园，要么是高达几百万的奢华装修。

2016年后这些新闻销声匿迹，绿地海珀外滩能批到14.2万已经是价格极限。

尽管苏州河沿线开发力度可观，除了原先就动工的华侨城苏河湾，再也没有一线豪宅。

安康苑不是，龙盛不是，近期的仁恒也不是。

可以说上海已经失去了豪宅成长的土壤，除非将来限价放开。

另一个大的背景是，上海的中轴线是黄浦江，苏州河开发力度再强，也达不到黄浦江两岸的高度。

实际上认真开发苏州河的只有静安，黄浦江却是杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东共建。

所以将来上海市区豪宅格局是一片、一线：旧租界内的部分区域、黄浦江两岸。

这两个片区的光芒，毫无保留的给到了黄浦，静安只能失之交臂。

当然CAZ区域越来越接近铁板一块，老静安顶级的公共资源与黄浦新兴豪宅有机结合，共同构成了上海最好的居住社区。

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