暖山生活写字楼一大屯亚奥独栋

项目以周边3公里为区域涵盖范围人口数已达40万人，5公里内人口数已达100万人。辐射周边20栋商业写字楼，40个高档社区。1公里内的小区共13个住宅楼达到192栋。暖山集团创建于2000年，总部设在北京市朝阳区。业务领域涉及地产开发（包括高端住宅、商业地产、旅游地产）、物业服务及基金管理三大板块。暖山下辖十余家子公司，总资产规模超过50亿元。暖山致力于在全国各城市及其周边开发建设商业、旅游休闲场所及高品质住宅，与地方政府携手改善城市的生态环境、提升市民的生活品质。暖山作为世界休闲旅游地产协会的发起人会员，凭借丰富的资源（私人游艇俱乐部、高尔夫俱乐部、主题公园、高端品牌零售、健身房、演艺、高档酒店等），将为项目所在城市打造以“城市休闲+商业+高品质住宅”的一流人文环境，提升城市的综合竞争力。暖山将与项目所在城市共同发展，为构建和谐社会尽微薄之力。北京暖山生活广场位于北京市朝阳区红军营南路36号，自2019年11月开业，是以「以家为本，生活美学的提案者」为使命，打造的精致社区型商业，暖山生活商业整体定位为区域生活中心，强调国际化、都市感与环境相融合，具有全新生活体验，以艺术、品质为核心主打，将商业零售、休闲餐饮与文化体验相互交融，对品质及主题氛围的鉴赏需求较高，满足周边居民高品质生活需要，打造全新商业体验。时至西方传统节日“万圣节”，暖山生活广场不仅会在10月31日和11月1日连续两天夜间举办化妆狂欢派对，还会同时在商场地下二层举办“暖暖文集”特色展卖会和“我想唱给你听——暖暖音乐市集”游乐抽奖活动，为到场的各位选手和嘉宾献上两天两夜极致的视听娱乐饗宴。从体量上看，暖山生活广场大概也只有不到3万平方米，而上品+的总建筑面积为4.9万平方米，包含B1层至6层。而K酷时尚广场的体量更大，差不多是上品+的一倍，包含B1层至4层。从业态品类上看，暖山生活广场主要以餐饮、亲子业态为主，而一层目前开业的服装品牌也并非是年轻消费者所喜爱的时尚品牌。除此之外，大的知名连锁餐饮品牌也寥寥无几。相对比暖山生活广场而言，上品+作为城市奥莱商业综合体，在价格上存在不小优势，同时也能满足周围居民的日常需求。K酷时尚广场可以满足周边人群基本需求，还有实感射击馆、KTV、影院等休闲娱乐项目。此外，随着大众消费者，尤其是年轻群体的购物观念日益转变，消费不再是对于产品的需求，而是更加注重对“体验”的需求。北苑地区虽有上品+、K酷时尚广场等商业项目坐落，但由于商圈内商业分散、业态凌乱等原因，并不能带给消费者更加高品质的购物体验存量时代背景下，加之疫情的影响，购物中心之间的竞争不断加剧，从中涌现出不少小体量且具有创新力的小型mall。据统计，2021年3-5万㎡的社区型商业增量占比达23.87%，较2020年增长3.82%，增幅最为显著小体量一般不超过5万㎡，往往开发改造成本低，抗风险能力强，遇到疫情等不可抗因素，或者消费市场低迷时可以快速调整方向，避免受到更大损失商业体辐射区域为 “最后一公里” ，商场在做客群市调时更简便，定位时也可以更精准，商业客流量与收益有一定保证因为面积不大，开发商能把注意力集中在 如何做“精”做“美” 上，也因此，小体量商业大都“小而美”，美得有特色，美得更鲜明，能够满足不同客群的各项需求，广受消费者欢在粗放型经营时期，小体量商业简单、粗暴，以商超零售贩卖为主，到了以精细化运营为主的时代，则在有限空间内，花大力气，做大文章，让小小的商业体释放巨大的能量。商业地产出现 很多经典的、有趣的、创意的，各具特色，各美其美的小而美商业 ，这些商业独具魅力，吸引周边社区、所在城市居民，甚至是全国各地、世界各地的人前来体验、打卡近年来，世界各地就出现了很多经典的小体量商业体，我们甄选其中具有代表性的案例，看小商业体如何玩出与众不集文创+体验+亲子为一体的小商业代表暖山生活位于北京朝阳区北苑地区，是典型的商业社区。周边白领人群消费能力较强，消费潜力巨大，因此，商业项目定位为满足周边商务办公及住宅人群日常消费从体量上看，暖山生活广场也只有不到3万平方米，却是 集文创+体验+亲子为一体的小商业代表 。项目共四层，地下二层至地上二层，涵盖了文创、体验、美食、时尚零售、亲子等业态，其中，地下二层以“文创”内容为主商办融合点亮传统商业零售新模式存量时代下的商业改造大多以纯商业零售为主，而位于上海最繁华地段淮海中路的老牌商场——上海广场则另辟蹊径，采用商办融合的模式，在众多小体量商业体中杀出一条新路。上海广场在商场3-6层引入大体量联合办公品牌WeWork，共占地2.5万平方米，可提供3600个工位，其业态占比高达56%。 而与联合办公紧密相关的餐饮娱乐业态占比36%，超品零售则占比8%一方面，联合办公消耗超过一半的商业空间，对于运营商来说，减少了招商、招租压力，另一方面，联合办公的员工即为商业体固定的客流，对于餐饮、零售等业态有一定的吸引北苑地区将近十年没有新商场开业了”，暖山生活广场内一位附近居民说道。对于商圈内鲜见的新项目，很多居民还是心存期待的。不过，此前区域内北辰购物中心北五环店到上品+的更迭，也给项目的特色定位铺陈了警示。坐拥中高档社区与部队院以及商用写字楼等丰富客群的北苑商圈，仍面临商业分散、业态凌乱等局面，如何打开高品质购物体验的通道将是暖山生活广场面临的考验。北京商报记者在现场看到，暖山生活广场项目共有四层，包括地下两层和地上两层。目前除了一层和地下一层部分商户已经开始营业以外，其余楼层仍在进行施工。一层开业的商户包括汉堡王、跨品猫日本跨境商品体验店等，还有哥弟、阿玛施等服装品牌。地下一层主要为网红特色美食街区，并且已经有超过80%的商铺开始业。位商户对北京商报记者表示，“选择入驻暖山生活广场主要是看中了周边地区人流量大，区域内餐饮业态较缺少，所以对于品牌未来的发展还是很积极的态度。”一位商场工作人员对记者透露，暖山生活广场已于11月18日开始试营业，正式开业要等到年后但北京商报记者注意到，由于大部分商户还在进行装修，因此一进入商场，刺鼻的油漆味道扑鼻而来。尽管很多消费者对新商场充满了好奇，但在较差的消费体验之下，也仅仅做了短暂的停留对于具体的开业时间，商场的业态布局以及如何做到差异化发展等内容，北京商报记者通过拨打商场运营方北京百润通裕商业管理有限公司座机以及发送邮件等方式进行采访，但截至发稿前未得到相关回应北京商报记者从商场现场指示牌看到，地下二层将以“文创”内容为主，二层则以亲子业态为主。北苑地区将近十年没有新商场开业了”，一位在附近居住的李阿姨对记者表示，暖山生活广场的开业，确实对周围居民有不小的吸引力，自己对它比较期待另一位在附近工作的上班族田女士则坦言，“虽然区域内‘上品+’内有几家还不错的餐饮品牌，K酷时尚广场也有不少餐饮品牌，但对于上班族来说，吃午餐还是比较困难，而暖山生活广场里的小吃品牌较多，价格也相对可以接受。体量品类皆不占作为朝阳区最具活力的区域，目前北苑地区辐射的常住人口高达30万左右，其中不乏部队机关家属院、中高档小区和商务写字楼，且因为写字楼数量有限，一些商住两用小区的“商住率“也十分可观，周边白领人群消费能力较强，消费潜力也非常巨大京商报记者在走访时发现，除了暖山生活广场以外，北苑商圈还有上品+、K酷时尚广场等多个商业项目，不管是从体量上还是从业态品类上比较，暖山生活中心在北苑商圈并不具备优势从体量上看，暖山生活广场大概也只有不到3万平方米，而上品+的总建筑面积为4.9万平方米，包含B1层至6层。而K酷时尚广场的体量更大，差不多是上品+的一倍，包含B1层至4层从业态品类上看，暖山生活广场主要以餐饮、亲子业态为主，而一层目前开业的服装品牌也并非是年轻消费者所喜爱的时尚品牌。除此之外，大的知名连锁餐饮品牌也寥寥无几对比暖山生活广场而言，上品+作为城市奥莱商业综合体，在价格上存在不小优势，同时也能满足周围居民的日常需求。K酷时尚广场可以满足周边人群基本需求，还有实感射击馆、KTV、影院等休闲娱乐项目此外，随着大众消费者，尤其是年轻群体的购物观念日益转变，消费不再是对于产品的需求，而是更加注重对“体验”的需求。北苑地区虽有上品+、K酷时尚广场等商业项目坐落，但由于商圈内商业分散、业态凌乱等原因，并不能带给消费者更加高品质的购圈潜力何在北苑商圈内经历过大型商业项目的改造更迭，并印证了特色定位的重要性。这对于未来暖山生活广场的发展，或许可探一二其实，上品+的前身为北辰购物中心北五环店，曾经因为经营不善而倒闭，被迫转让给上品折扣，并成为进军互联网城市奥莱的首家旗舰店。相比于北辰购物中心而言，改造后的上品+相对较为成功。业内人士认为，老北辰北苑店倒闭的真正原因，就是在于商业在北辰体系当中，始终没有得到足够的重视，它的经营模式和定位也存在缺陷。对于暖山生活广场而言，如何突出自身特色，与其他商业项目进行差异化竞争，依然是个不小的考验对此，北商研究院特邀专家、北京商业经济学会常务副会长赖阳认为，从该项目的业态上看，周围客群对它的需求还是比较旺盛的，且周围消费人群规模较大，具有一定的购买力。尽管暖山生活广场最主要的压力来源于旁边的上品+，但上品+现在也存在问题赖阳指出，如今社区商业的传统购物功能在逐渐减弱，人们对休闲、文化、娱乐、家庭、儿童教育的需求却越来越旺盛，但项目成功与否，不仅仅是企业的定位是否包括这些方面的业态，关键还是在于里面的品牌组合和氛围营造的设计，如引进的品牌是不是网红或者是消费者特别认同的品牌。此外，环境氛围的营造是否具有时尚感、艺术感，以及能否可以给消费者提供沉浸式体验等，这些内容能否成功吸引消费者更想要吸引更多的消费者前来，可以在商场不定期的举办一些特色主题活动，让人们参与互动的欲望在这里能够得到满足。企业间的竞争不仅仅是业态结构和功能定位，以及面向社区人群的竞争，而是在这些细节上的竞争。“此外，一个好的商圈是可以起到商业项目之间关联互动的作用，从而可以达到互相引流的目的

 暖山集团创建于2000年，总部设在北京市朝阳区。业务领域涉及地产开发(包括高端住宅、商业地产、旅游地产)、物业服务及基金管理三大板块。暖山下辖十余家子公司，总资产规模超过50亿元。暖山致力于在全国各城市及其周边开发建设商业、旅游休闲场所及高品质住宅，与地方政府携手改善城市的生态环境、提升市民的生活品质。

  暖山作为世界休闲旅游地产协会的发起人会员，凭借丰富的资源(私人游艇俱乐部、高尔夫俱乐部、主题公园、高端品牌零售、健身房、演艺、高档酒店等)，将为项目所在城市打造以“城市休闲+商业+高品质住宅”的一流人文环境，提升城市的综合竞争力。暖山将与项目所在城市共同发展，为构建和谐社会尽微商业部分为地上二层至地下二层，共四层，建筑面积约2.2万平米，可出租面积约18000平米，项目整体定位为满足周边商务办公及住宅人群日常消费的社区型购物中心，拟引进餐饮、儿童、咖啡休闲、零售百货等业态，项目所在位置周边写字楼稠密，办公人群密集，还配有中高端住宅项目，与地铁五号线北苑北站毗邻，地处北苑商圈核社区商业因其可以提供居民需要的日常生活服务，所以对用户具有极高的粘性。随着消费者购物需求的不断升级，房企和品牌商纷纷将转型升级的方向放在了社区商业上，社区商业已经进入了较好的发展时机。相比于“大而全”，一些“小而美”出奇制胜的新型购物中心逐渐走进大众视野，北京暖山生活就是典型代表暖山生活所在的北苑商圈地理位置比较优越，地铁直达交通便利，周边中高档小区众多，还有较多军区大院，周边 1.5 公里可辐射 10 栋商住一体写字楼，带来了消费能力及消费潜力极强的白领人群。暖山生活于2019 年 10 月正式营业，7 万方的建筑面积里留给商业的仅有 2 万方，地上 2 层、地下 2 层的四层空间，暖山生活在待发展的北苑商圈，如何打开高品质购物体验通道是它最大的挑战。北京暖山生活广场总经理韩宇袀向协会逐层介绍了当时暖山生活是如何进行业态规划、空间改造和引进品牌的。“一个设计完好的社区商业中心首先应该使人们的生活变得方便、效率，还可以让人们的心情更加愉快。”随着生活水平的提升，生活品质、精致文艺、小资情调成为不少社区商业的关键词，暖山生活就是一座具有特色的生活馆，将功能多样化、造型艺术化演绎的淋漓尽致。通过文创、零售、餐饮、体验与互动，让所有到过暖山生活的人都对这里产生了如同“到家”一般的相对于其他商业形式，社区购物中心更有温度，因为它经营的就是人与人之间的关系。社区是人们生活的空间，在“家门口”逛街，商业更需要多一层亲和力。在吃饱穿暖之外，读书、健身、溜娃、会客等是常见的社交需求。打造一个有温度、有格调的购物中心，是社区居民提升生活品质的需要。为了传递“以家为本的生活美学”，暖山生活在整个业态组合上看似自然却格外的“刻意”F1 层是由服饰·咖啡·餐吧组成，一进门樊登读书会咖啡厅书香洋溢，旁边的朵兰花艺布艺店散发着鲜花的清香，让路过的人都想放轻脚步，细细玩。摩卡其家居市集弥漫着温暖的氤氲。金本首饰实验室会定时举办手作沙龙，个性的设计师品牌女装集合店、复古奢华的珠宝首饰专营店透漏着难以掩饰的时尚与贵气。

F2是亲子·书店·佳肴，家庭的中心是孩子，暖山生活在这一层把“家”的温暖发挥得淋漓尽致！有书空间里家长带着孩子一起阅读，享受温馨的亲子时光。LETOY乐时潮玩里有连成人都抵挡不了的诱惑，这一层集结了可以满足亲子所有需求的空间，让有娃一族尽情探索。 

B2 层可谓是藏在暖山生活里的宝藏层，可见在前期定位时的煞费苦心。这里集结了暖暖文集文创杂货市集、Mini Fudi超市、收藏辟杂货贩卖新模式零售店、清筑自然·景观DIY定制工场、百艺工坊手作馆、暖宠家宠物体验店等业态。“以家为本，生活美学的提案者”，暖山生活真正让生活变得有趣且文艺。相较于商业体的购物属性，小而美的社区商业更加注重提升其生活和社交属性，为满足陪伴型消费的需要，暖山生活专门孵化了全新概念的综合宠物店——暖宠家，强调与区域人群的共同成长、情感维系与价值共鸣。




各式美食则是有序分布在暖山生活的四个楼层中，下沉广场的露天餐饮和有演出音响设备的音乐餐厅可以随时来一场味觉听觉的盛宴、B1 的风味小食·面馆、一层的茶点快餐、二层的异国美食盛宴，将“温暖”融入每一个精致的细节规划中，站在社区的角度做商业。开阔的下沉广场为所有客群提供了露天餐饮、场景体验、儿童游乐场所，甚至也为城市“夜归人”提供了惬意的环境与景观。

体验经济浪潮来临，不仅悄无声息地改变着传统商业模式和消费需求，还助推多种新兴商业模式应运而生，“小而美”的社区型购物中心日渐受到重视。韩总表示,后疫情时期，社区商业对“家门口”消费需求因其距离性显现出服务能力与满足，对社区商业的发展而言，也是一次难得的机会，社区商业在突发情况下对生活的基础供给起到了不可替代的作用未来，随着服务型政府的不断打造，政府服务事项不断下沉，打造最后一公里便民行政已是大势所趋，这就和社区商业的“最后一公里”有了天然的契合点。早日布局，跟上风口，优势会愈加明显。到 2030 年中国城市化率预计将达到 66%-67%，将形成约 2 万个新的社区。城镇化率的提升让为社区居民日常生活提供服务的社区商业，迎来市场需求持续攀升的可能性。同样，社区商业存在的问题也不容忽视，抓住机遇重要，但如何做好才是企业需要深度思考与布局的关键。在运营上越来越精细化的社区商业，逐渐成为一种新的主流商业模式，扮演着服务城市的功能。在满足社区居民的日常性与便利性需求的同时，也为周边消费者创造了不一样的生活品质。暖山生活广场一座具有特色的生活馆，相信它的独特和以及品质的保障，将会便于它立足于商圈，从而持续稳定的发展。正如暖山韩总所说，“暖山所解读的社区商业是面向全龄化客群，让处于不同生命周期的客户都能找到适配的产品和服务。与此同时，还可以满足全时段需求，通过科学的营业时间和业态安排，充分利用时间和空间，构建出全新的生活业态”，这就是社区商业的独特魅力所在。

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