丽都广场一酒仙桥独栋

依托最初的涉外服务式公寓，丽都公寓的周边已经衍生出星级酒店、商业写字楼、跨国企业、国际学校、商铺、健身俱乐部及休闲广场等多种业态。其中，丽都广场总建筑面积167,788平方米，是北京最早的城市综合体，十分贴合1986年更名的北京丽都假日饭店。从当下前溯，「假日」二字，隐约透露着丽都最初的布局规划——打造商圈生态，将服务延伸至公寓以外自1999年开业始，丽都广场一直走在潮流前端，不停地扩充、轮换，人来人往，业态更新，不停为老北京注入鲜活。再加上毗邻机场与“双铁”、环绕四得公园与丽都花园的优越地理位置，最终形成了国际视野与人文艺术碰撞、交融的独特氛围区域。喜安静或喜社交，喜空间或热爱生活，都能在丽都找到合适的落点复盘丽都的发展脉络，也许能更深切体味到「开发」的本义——在实现商业目标的同时，也带动城市发展、构建生态，这正是对丽都公寓「长住」主义的注脚。纵观当下长租公寓市场，大社区运营、多业态共生、商业闭环、长期主义等热词层出不穷。而另一端，丽都的生态圈却早已成为了城市记忆氛围营造让居住深入情感深处丽都公寓最初的对标客群是那些异国他乡、漂洋过海而来的外籍办公人士。他们并非短暂地旅居，而是长时的定居，公寓的功能划分与情感关怀便显得格外重要。丽都公寓的空间设计呈现出两大特征，一是户型面积较大，三居室户型达到190平米以上，可满足探亲访友与家人共同生活需求；二是功能分区完善，可于书房线上办公、参与小型会议，同时厨房烹饪、孩子玩乐既具交流互动又不相干扰，温暖家庭氛围与独立办公空间兼具。在节庆活动举办上，丽都也具有得天独厚的优势与和合共生的关怀。万圣节丽都准备了恐怖鬼怪主题的美食以及不同风味的中式火锅、南洋海鲜与日式寿司；感恩节也有火鸡、南瓜派、山核桃派等美食特卖；圣诞节，十米巨型三层炫彩礼盒伫立丽都广场中央，浓浓的节日氛围将「仪式感」拉满，恰是居住在公寓的人在万家同庆时内心深处的情愫写照与外泄方式疫情之下，丽都空间的优游与关怀的完备不仅让宅家的人更便利安心，也传达着旅人同居同进的情感联结。时至今日，长租公寓的客群也依然具有「他乡」「漂泊」的特征，丽都公寓经长久验证下的强劲生命力，至少说明了客群需求的不变本质。长期主义把体验作为求变第一步从引入国际酒店管理集团参与经营管理的合资饭店到中央直接管理的国企中旅集团麾下，丽都这家本土老牌服务式酒店公寓，走出了一条贴合历史沿革、拥有独特气质的发展路径。坦率而言，在客群体验上丽都公寓已经没有那么「标准」，甚至稍显「落后」。在丽都公寓38年的过去中翻阅，自2002年全线改造升级硬件设施及配套后，便不再锐意求新。古朴的陈设既是积淀，也是阻碍，尤其是当长住的市场已逐渐倾向千禧一代，与潮流、科技挂钩成为了新的引力。北京市场的居住玩家大多面临相同的困境。不论是王府半岛还是中国大饭店，过去的地标更新，总是显得步履沉重因之，多数品牌采用「小步快跑」的方式，从房间层面引入智能化要素。以丽都公寓为例，丽都公寓带来了全新智能房，一键管控全屋智能设备电源，点亮“回家模式”，主灯、灯带、窗帘、恒温空调、音乐立刻自动开启；打开“就餐模式”，餐厅灯带，厨房灯开启，解锁愉悦的用餐时光；实用的“起夜模式”为老人和孩子带来方便与安全；APP上设定“时间控制”，清晨窗帘准时自动拉开，舒缓的音乐慢慢响起，透着阳光唤醒慵懒；“离家模式”所有电器全部关闭，无需努力回忆电器是否关闭，安防系统自动布防。全新智能嵌入古朴陈设，正如将活水注入尘封历史。丽都公寓选择的第一股活水，与其说是拥抱科技与创新不如说在客群体验上大作文章，让体验与时代并行不悖，才能真正贯彻「长期主义」，发展「长住市场」。「长」不是过去的延伸，而是应时求变当长住市场逐渐被长租公寓所覆盖，当各品牌竞相内索细分支点，不要忘记躬身外寻，向传统的服务式公寓沿习「服务」之外的生态构建、价值延伸与客群联结，毕竟它们曾于长久的时空下沉淀出一方城市记忆。丽都国际街区位于朝阳将台地区西部，西邻机场高速，南临四环路，总面积约75公顷。该地区以始建于1981年的中外合资丽都饭店为核心，形成了北京最早的涉外商圈，周边有第三使馆区、798 艺术区、电子城IT 产业园区等，区域内办公、酒店、医疗、教育和国际居住社区高度融合，餐饮、文化等配套齐全，区域内包含丽都花园和四得公园两大城市休闲公园，外围环绕近10 万平方米的森林防护绿带。将台乡与丽都街区周边概况经过近40年的发展，这里已经成为北京地道的多元综合国际街区，但城市问题也随之凸显：交通不畅、公共空间杂乱、产业业态衰退、经济活力不足，整体区域亟待更新提升。都街区改造前问题与需求二、设计建设实施过程与经验总平面图2019年朝阳区启动了丽都地区城市更新一期项目，更新建设以城市设计为蓝图，以织补道路路网、串联绿化体系、提升街区特色、凝炼建筑风格、塑造特色场所、完善区域设施六大措施，实现了活力共享、开放多元的综合新型国际街区。在设计建设实施的过程中，总结出以下经验。2.1 注重城市设计引领和贯彻实施一是加强前期沟通调研。团队2017年在当地花了整整半年时间反复踏勘现场，梳理分析现状问题，逐一走访商圈内各企业单位，对接公共空间使用上的困难问题，前后共出具了大小50版设计方案。二是注重街区整体和精细化城市设计。在问题诊断评估基础上，整体策划街区的景观环境、街道界面、公共场所、道路交通、慢行系统、商业业态，分步联动实施。道路路侧空间、企业前场空间，商户门前绿地、沿街的栏杆和台阶等全部纳入设计视野，量身定制符合整体风格且利于实施的方案京城最早的国际化街区——丽都商圈，正在紧锣密鼓开展城市更新。从前鲜有人涉足的防护林和绿篱被打开，植入城市绿道和街边公园，地区企业也纷纷拆掉围墙，不久后将打通8条道路微循环。一个路、道、街、巷层级完善的开放式街区呼之欲出，将成为本市东北部靓丽的城市客厅“十一”期间，本市首个露天音乐电影节也将在丽都商圈开幕。您可以沐浴着阳光和秋风，在街边席地而坐看老电影，欣赏多国爱乐乐团的现场演奏，还能逛逛文创市集，享受难得的舒适惬意为啥30岁老商圈亟须更新迭代在北京的商圈中，丽都是一个特殊的存在。上世纪70年代末，在改革开放的重要历史节点上，海外客商和旅游者纷至沓来，北京却缺少接待外籍访客标准的旅游饭店。邓小平同志提出“利用外资建旅馆”的指示后，1984年，中国第一家假日酒店——丽都饭店开业，成为一家具有国际水准的现代三十多年来，围绕丽都饭店，越来越多的国际化酒店、餐厅、涉外居住区落地，逐渐形成了京城最早的涉外商圈。如今，这里坐落着丽都、诺金、珀丽、东方金融中心、文新华策等多家星级酒店和写字楼，海润国际公寓、嘉林花园等国际居住区，以及四得公园和丽都花园两街心公园30年，是规划业界普遍认为的城市更新临界点，丽都也是如此。该片区虽然单体建筑的建设超前，可公共空间却逐渐暴露出了设施老化、交通无序、环境滞后等问题，亟须更新迭代。为了提升商圈影响力，朝阳将台地区在2018年启动了丽都片区的城市更新，工程分三期，一期将在今年10月底完明年，将台地区还将启动丽都片区提升的二期、三期工程。二期工程主要针对将台路开展拓宽疏堵和绿化提升，以及完成区域的微路网提升。三期工程则主要着眼于优化公共配套，提升产业业态，推进区域精细化管理与治理新模式，构建“商业+办公+生活+旅居+教育+休闲”的全痛点 缺少公共空间和活动场所■改变 打破街道单一的通行功接到街区改造任务后，总设计师金鑫花了整整半年时间反复踏勘现场，捋清区域痛点和潜力。2018年世界杯期间，她和团队在深夜时分开展调研，发现在0.8平方公里的丽都片区，总共有76个点位聚集着看球的人群。“人们非常渴望在一起互动交流，城市应该为他们提供这样的可能性。”金鑫说，城市更新绝不应该只是种树种花、铺地砖、翻新围墙，更重要的是塑造合理的公共空间和活动场所，让人感到舒适自在。更新方案皆围绕“人的城市”理念展开方案主要采用无边界设计和弹性设计理念，打破街道单一的通行功能。丽都花园北路被定位为“商业休闲漫步街”，绿篱被移至行道树下，拓宽人的行走空间，打开几个可通行的过街口，有可能绊人的路牙石也被抹平了。人行道上建起了开放广场，既有后现代风的雕塑，也有孩子们喜欢的翻转墙既要为人的活动营造场所，又不能大刀阔斧拆改伐移，破坏丽都片区的独特底蕴。在丽都花园路，所有树木都被保留下来，配以新栽植的大片草坪和绚烂的开花植被，市民可在此休憩，企业也能办茶歇。工人把低矮的桧柏树冠向高处修剪，在林下以彩色透水混凝土铺成一条蜿痛点 围墙割据致内循环缺失改变 企业拆除围墙让渡空间丽都片区方圆0.8平方公里，可有效路网却只有短短的700米，其他路要么是断头路，要么是还没修建的规划路。另外，辖区的企业、公园等单位之间以围墙割据，分为七八个封闭街块，导致片区的交通内循环几乎完全缺失。每逢周末，不少市民携家带口来到这里，希望享受难得的悠闲时光，却总是为格外拥堵的交通状况所烦心，上下班高峰期就更是糟糕“如果能在片区内植入一些小街巷，就会自然而然打通小路网，形成小街区。”金鑫说。规划中的“小街巷”，实则是企业内部道路，通过拆除围墙将其与主干道连通，变做公共路网，服务城市。然而如何动员企业拆围墙，成了摆在将台地区工委面前的一道难将台地区工委探索商圈共商共治新模式，搭平台邀辖区企业参与街区更新。“在方案设计阶段，我们就联合设计团队开展了企业走访。跟企业详细交流城市更新计划，听听他们的需求，尽量把他们的意见融入设计方案。”将台地区工委负责人说，今年初，寸土寸金的商街上还建起了一处800平方米的“丽都会客厅”，这里敞开大门为市民提供歇脚的地方，同时也是政企互动、共商共治的平台，增强商圈黏性为街区让渡空间，成为越来越多企业的共识。方案显示，该区域将陆续打通8条小路网，其中6条以企业名字命名，分别是丽都一巷、丽都二巷、文投巷、大成巷、诺金三是建设、运营全过程始终坚持贯彻城市设计方案。乡政府和设计团队全周期把控方案，排班到现场盯施工，力争每个细节都按照设计方案实施，丽都一期的城市设计实现率基本达到 90%。后续，设计团队还将制定《丽都片区精细化设计以及管理导则》提供给企业、商户，对更新提升的材质、色调、风格、招牌、前场空间的景观建设做出指引，实现设计理念的坚持和延续。丽都国际街区位于朝阳将台地区西部，西邻机场高速，南临四环路，总面积约75公顷。该地区以始建于1981年的中外合资丽都饭店为核心，形成了北京最早的涉外商圈，周边有第三使馆区、798 艺术区、电子城IT 产业园区等，区域内办公、酒店、医疗、教育和国际居住社区高度融合，餐饮、文化等配套齐全，区域内包含丽都花园和四得公园两大城市休闲公园，外围环绕近10 万平方米的森林防护绿带。

将台乡与丽都街区周边概经过近40年的发展，这里已经成为北京地道的多元综合国际街区，但城市问题也随之凸显：交通不畅、公共空间杂乱、产业业态衰退、经济活力不足，整体区域亟待更新提升。都街区改造前问题与需二、设计建设实施过程与总平2019年朝阳区启动了丽都地区城市更新一期项目，更新建设以城市设计为蓝图，以织补道路路网、串联绿化体系、提升街区特色、凝炼建筑风格、塑造特色场所、完善区域设施六大措施，实现了活力共享、开放多元的综合新型国际街区。在设计建设实施的过程中，总结出以下经验。1 注重城市设计引领和贯彻实一是加强前期沟通调研。团队2017年在当地花了整整半年时间反复踏勘现场，梳理分析现状问题，逐一走访商圈内各企业单位，对接公共空间使用上的困难问题，前后共出具了大小50版设计方案二是注重街区整体和精细化城市设计。在问题诊断评估基础上，整体策划街区的景观环境、街道界面、公共场所、道路交通、慢行系统、商业业态，分步联动实施。道路路侧空间、企业前场空间，商户门前绿地、沿街的栏杆和台阶等全部纳入设计视野，量身定制符合整体风格且利于实施的方案三是建设、运营全过程始终坚持贯彻城市设计方案。乡政府和设计团队全周期把控方案，排班到现场盯施工，力争每个细节都按照设计方案实施，丽都一期的城市设计实现率基本达到 90%。后续，设计团队还将制定《丽都片区精细化设计以及管理导则》提供给企业、商户，对更新提升的材质、色调、风格、招牌、前场空间的景观建设做出指引，实现设计理念的坚持和延续。

前期团队现场调研、会议商讨

2.2 融合生长的设计理念+生态低碳的新技术工艺

设计在尊重丽都四十多年形成的国际多元的人文，商务、生活方式，这里的生态环境底蕴的基础上，突显融合这里地道的国际化基因，低密度建筑，小尺度街区，大尺度的自然生态环境，在建筑色彩、植被配置和艺术装置的使用上保持这里独有的静谧、优雅、和谐、从容的气质，创造喧嚣都市之中的一片安宁之地。

丽都会客厅外立面欧式“圆拱门”及丽都地区标志

区域原有树木植被全部保留，所有场所都采用裁剪式设计，配以新栽植的大片草坪和绚烂的开花植被，营造了开敞风格、自然风格、意境风格的主题小公园。

丽都花园西路绿化空间改造前后对比

丽都花园西路草坪与植被设计

新增的步道、铺装材料全部采用环保低碳材料，透水混凝土系列材料与土壤结合，全部达到100%透水功能，艺术化巧妙化地实现了海绵城市设计。

丽都街区步道设计

2.3 丰富和拓展公共空间功能，营造高品质场所和人性化的公共空间

丽都街区无边界设计与弹性设计的理念，打破街道单一的通行功能，把广场、活动场所、艺术展示等多元功能与街道完美融合。

一是赋予街道更丰富、灵活的交往功能。丽都花园北路更新后除了发挥城市支路的作用外，还承担了丽都地区“城市客厅”的功能。设计团队利用道路中段两侧设计了彩球墙和镜面墙，日常可以设计标语，开展互动宣传。特定时期可阻断两端的道路交通，这一局部路段就会变成一个街心广场，开街以来，这里举办了丽都露天音乐电影周等多场有影响的活动。

丽都花园北路街道广场改造前后对比

露天广场平时使用与节庆使用

二是将防护林打造为群众家门口的城市森林公园。丽都地区西北侧的机场高速沿线原有一片很宽的防护林，没有道路、路灯、座椅等任何设施，人迹罕至又疏于养护。设计团队结合周边居民需求，利用林下空间增设漫步道、环形长椅等，形成了一处约 6 公顷的城市森林公园。

丽都文投环路绿道前后对比

城市森林公园中的环形长椅和观鸟台

三是开放绿地，延伸步道，增加休憩空间。设计团队主张开放丽都广场外侧的破败绿地，将原来裸露的地面、残缺的草地进行修补，适当增加透水铺装，设置水雾喷泉，在树龄长达三十年的侧柏下设置座椅，成为休憩场所。在丽都花园北路，两侧原来商铺前不能进人的绿篱被移至行道树下，有效隔离步行空间与机动车道，拓宽人行步道，抹平路牙石，整个空间更加亲切宜人。

丽都广场外侧绿化空间改造前后对比

丽都花园北路改造前后对比

四是增设儿童游乐场所。将儿童友好理念融入设计中，充分利用现有空间，在绿化条件不佳的管线集中区域建设微山坡、滑梯等儿童游乐设施，满足了儿童休闲娱乐需求。设计团队还细致地为游戏场地内的树干包上一层软绳，避免孩子们在游戏中磕碰受伤。

丽都花园西路儿童活动场地改造前后对比

五是打通企业围墙，打通片区微循环。通过拆除围墙，将企业内部道路与主干道连通，变作公共路网，理顺企业内部交通循环，也有效缓解了支干路拥堵的交通。设计团队与将台办事处对片区企业一一进行走访，这不仅使企业的需求与意见被融进设计方案，同时拆除围墙建设小街巷的费用也由企业自行承担，陆续打通的8条小路网中6条巷子均以企业名字命名。

2.4创立城市管理新机制，搭建政企沟通新平台

项目实现了政府主导，联合第三方运营，引领区域共同建设、共享资源、携手运维的全生命周期城市更新建设模式。丽都花园北路与芳园西路路口800平方米的“丽都会客厅”，既是敞开大门为市民提供歇脚的地方，也是丽都商圈的综合服务中心，作为丽都商圈管理办公室，其与企业联合成立的商圈企业联合会及各类专业组织，构成了区域多维度、多层级的共商、共建、共享、共维的可持续模式，确保设计建设与运营管理同步。

丽都片区管理办公室外观、内部

丽都还对维护城市更新成果的长效机制进行了可持续探索：乡政府实施精细化管理，组织属地企业共同制定社区营造规则，将综合执法、交通巡防等职能部门下沉，增设专职管理人员，成立精细化管理专班，推动城市管理从“运动式整治”向“日常化精治”转变。

三、实施成效

项目已于2020年底改造完成，达到了首都街区更新从空间到功能到城市管理的全面城市更新建设，街区面貌和活力有了较大改变。实施成效主要有以下四点：

1）社会资本全面投入：更新充分挖掘区域经济潜力，社会资本持续投入，4年来更新带动激活社会资金投入共计17.5亿元，其中商户和物业企业在空间改造方面就投入了2.37亿元，实现了政府小投入撬动企业大投资“以一带十”的城市更新良性发展。

2）产业业态显著提升：街区企业总数、员工总数、商业店铺都有50%左右的增长，商业体验更加丰富，零售业增长近一倍。国际顶端影视文化产业、金融商务办公产业、创新科技产业、高端餐饮企业纷纷入驻，产业集群优势凸显，形成了商业服务业、文化艺术产业和科技服务业的优势产业。

更新后，片区内涌现新的高端餐饮、商业店铺

3）交通拥堵有效缓解：利用机场高速绿化隔离带等林下作业道、坝河巡河路原路由，打破行政区划和管理体制，建设由机动车单行道、自行车道和人行道组成的丽都文投环路1.5公里，贯通南北，是丽都交通微循环重要组成部分；通过拆除封闭围墙，打通微循环街巷共8条，有效缓解区域交通拥堵。

原坝河巡河路、林下作业道被打通为文投环路

4）环境品质极大改善：构建完整城市绿地及公共空间网络系统。增加近2万平米的街头绿地和公共空间，6万平米的城市森林公园，1.3公里长的城市绿道。街区活力全面激发，在片区内布置的11个行人流量监测点，记录到建成后的步行人流量较之前增加6倍，近一年中共记录人流量638.7万人，日均1.75万人，即便在疫情影响下，人流量增长明显。